Investissement immobilier au Costa Rica
Introduction
Les transactions immobilières sont parmi les plus
importants et les plus utiles des événements dans nos vies personnelles
ou celle d’une entreprise. Le processus d’acheter une maison ou la conclusion d'un
investissement immobilier doit et peut être amusant, voire excitant, et nous amener des récompenses
financières et des expériences agréables pour les années à venir. Toutefois, investir dans l'immobilier
nécessite la mise
en jeu d’une grande partie des actifs, et en
supposant, des engagements substantiels en matière personnelle et
financière. Par conséquent, il est important de procéder avec
prudence et soin. Surtout lors de l'achat d’une propriété
dans un pays étranger,
avec un système, une culture, une langue et des
valeurs que nous ne sommes peut être pas pleinement a même de comprendre
d’emblée. Il peut être une expérience frustrante et unparcours semé d'embûches si
on n’y prend bonne garde.
Il n'est pas nécessaire d'être un résident pour investir
dans une propriété au Costa Rica. Les lois et la constitution du Costa Rica, à l'exception des biens situés dans la
Zone Maritime, offrent aux investisseurs étrangers
les mêmes droits que les ressortissants du pays, tant que les
procédures appropriées sont suivies et respectées. La suite des informations
vise à fournir aux investisseurs potentiels de tous les
types de biens immobiliers au Costa Rica, le processus et tout ce qu'il faut savoir au sujet d’un
achat avant d'investir.
A. Types de propriété et les droits de propriété
Le Costa Rica offre un grand choix de biens
immobiliers à vendre ou à acheter. Maisons unifamiliales, les copropriétés, la maison de ville,
les lots, les fermes, en bord de mer, la terre première et
les produits finis, industriel, commercial, et les propriétés à temps
partagé sont disponibles au Costa Rica. Ce qui
suit est une brève description des types de propriété que vous rencontrerez
et de leurs droits inhérents et / ou des restrictions.
1. Fief simple (dominio pleno):
Propriété en fief simple est le type le plus complet de propriété au Costa Rica. Ce concept de la propriété est similaire à la notion de fief simple aux États-Unis et d'autres pays du Commonwealth. En vertu des taxes de simple propriété, les étrangers ont les mêmes droits que
les Costariciens et le plein
droit de jouissance (Usufruit),
que le propriétaire de l'immeuble. Le propriétaire
peut louer, améliorer ou le transformer en conformité
avec la loi et le vendre.
2. Condominium:
Les Condominiums
se trouvent généralement utilisés dans les grands projets d’appartements ou et
de maisons en rangée, bien qu’ils peuvent également être
établis entre un groupe de ce qui peut sembler
être des maisons unifamiliales ou des lots finis. La loi du
Costa Rica prévoit des règles spécifiques sur la façon dont les
condominiums sont établis et permet au développeur de construire les
routes,
les infrastructures et les espaces publics et
d'établir des normes architecturales et d'intégrité. Les zone communes
et privées sont établies. Pactes, conditions
et restrictions, règlements, sont enregistrés pour
l'ensemble du projet. La propriété en fief simple s'applique aux condominiums,
avec les restrictions supplémentaires contenues dans les règlements. Bien que
les engagements, conditions et restrictions soient destinées à protéger l'intégrité
du développement, il est essentiel de bien les
comprendre avant de finaliser un accord d'achat.
3. Temps Partagé:
L’intérêt pour la propriété fractionnée, dans un
bien unique subdivisé, avec le droit d'utilisation pour un temps ou une période spécifique chaque année (généralement une semaine ou plus), est
généralement appelé une propriété en temps partagé. Dans la
plupart des cas, les mêmes droits de propriété comme dans un condominium s'appliquent,
mais avec la limitation supplémentaire d'une période de temps pour
son utilisation et la jouissance. Les propriétés
en temps partagé ne sont pas très répandues ni disponibles
au Costa Rica.
4. Propriétés dans la zone
maritime terrestre:
La majorité des propriétés en bord de mer au Costa
Rica est connue sous le nom de propriété en concession. Le droit
d'utiliser et d’occuper unepropriété en concession est réglementé par le Droit et
la Loi de la Zone Maritime Terrestre# 6043 (Ley Sobre la Zona Maritima Terrestre) et ses
réformes de 1977. La loi désigne les 200 premiers mètres
mesurés à partir de la ligne de marée haute moyenne comme la Zone
Maritime Terrestre (ZMT) et s'applique aux propriétés côtières le long
de l'Atlantique et du Pacifique des sections du pays; ainsi que
les îles, les estuaires, les pinacles de roches, les
mangroves et les zones exposées à marée basse. En
substance, la propriété en concession située dans la zone maritime appartient
à l'Etat et son occupation ainsi que son utilisation est
administrée par les municipalités, avec supervision
de l'Institut costaricien du tourisme
(ICT). Les
concessions doivent être approuvées par
l’Institut du tourisme du Costa Rica (ICT), l’Institut de développement agraire et du
logement (IDA) ainsi que l'Institut de zonage (INVU),
selon la zone dans laquelle la propriété de la concession est située.
La zone maritime est divisée en deux zones distinctes:
a. L'Espace Publique (Zona Publica) sont les 50 premiers mètres depuis
la ligne de marée haute moyenne. La propriété et la construction de tout type, sauf
approbation par le gouvernement, est interdite. En outre,
la zone est ouverte au public pour l’usage et la
jouissance. Il n'y a donc et par conséquence pas de plages
totalement privée au Costa Rica.
b. La zone de concession
Restreinte / (Zona /Restringida) couvre les 150 mètres suivant se prolongeant dans les terres de la
zone publique. C'est dans ce domaine que les autorités municipales
locales octroient des baux pour l'occupation et l'utilisation,
connu sous le nom de concession, pour un mandat
renouvelable de 5
à 20 ans. Avec les permis nécessaires, le propriétaire d'une concession
peut construire et développer la propriété selon le plan réglementaire
approuvé.
Etre propriétaire d'une concession n'est pas du même genre que
celui de la propriété en fief simple, c'est un bail. À
quelques exceptions près,
les étrangers n'ont pas les mêmes droits que les
Costariciens en termes d'achat
de propriétés en concession. Selon la
loi, les étrangers ne peuvent avoir une participation
majoritaire dans une concession à moins qu'ils n'aient eu 5 ans de résidence
légale
de résidence au Costa Rica. Si la
propriété est au nom d’une société ou en société, un citoyen du Costa Rica doit être
propriétaire d'au moins 51% des actions et de
l’apport en capital. Les
sociétés dont les actions au porteur, compagnies ou sociétés non domiciliées au Costa Rica ou dont les
actions ou au capital d'investissement représentent plus que 50% propriété
étrangère n’ont pas légalement le droit d'acheter des propriétés
en concession. Il est cependant possible pour une société
détenue par un Costaricien d’acheter une concession
et ensuite de placer les actions en trust dans une fiduciaire
de renom, comme un titre dans une société fiduciaire, au profit d'un
bénéficiaire étranger.
Parce qu'une concession n'est pas un fief simple enregistré, intitulé
la propriété, des précautions supplémentaires
doivent être prises à l'achat d’une
concession. Le transfert
des droits de concession doit être
approuvé par la municipalité locale, l’Institut du
tourisme du Costa Rica (ICT) et / ou de l'Institut de Colonisation de la Terre. Comme le
contrôle est principalement entre les mains de la
municipalité locale, un examen approfondi du dossier et des
entretiens approfondis avec les responsables des concessions
est nécessaire. Souvent, une demande de
concession et non la concession elle-même est
offerte à la vente. Si seulement l'application (de sollicitude de concession)
est achetée, le nouvel acheteur doit remplir le
vaste processus pour obtenir la concession.
Un faible pourcentage (environ 5-10%) des
propriétés en bord de mer situé dans la zone
maritime est un achat payant
simple, intitulé propriété titrée. Ces
propriétés ne sont pas des
propriétés de concession ou des propriétés à bail. En
conséquence,
le propriétaire a tous les droits, l'utilisation
et la jouissance comme tout
autre propriétaire avec des droits de propriété
simple, et n'est pas soumis aux restrictions prévues pour les propriétés de
concession.
5. Propriétés non
titrées, non enregistrées:
99% des propriétés au Costa Rica sont inscrites
dans les
documents relatifs aux terres publiques du au Registre
national (Registro
Nacional). Les
propriétés non enregistrées dans le
Registre national sont sans titre. Beaucoup
de ces propriétés
sont habitées par des familles depuis des
générations et peuvent
avoir des clôtures et / ou des bornes. Toutefois,
parce qu'elles ne sont pas enregistrées, il n'y a
aucun moyen de savoir
qui détient la propriété ou ce que la propriété
entraîne.
Les propriétés non titrées ou non enregistrées doivent
être évitées.
B. Formes de propriété.
Le titre d'intérêts immobiliers au Costa Rica peut
être
détenu au nom d'une personne, au nom de plusieurs personnes ou
particuliers ou au nom d'une société. Avoir un titre au
nom d'une société inscrite donne une plus grande souplesse dans la planification successorale
et fiscale, ce qui limite
la responsabilité et la gestion globale générale. Il y a
des avantages
et des inconvénients de détenir un titre
individuel ou dans une
Corporation (en société). Même si la société
n'est pas active, les
livres légaux doivent être mis à jour chaque année
et la comptabilité
et les procédures de déclaration doivent être
tenues. Les experts juridiques
de First Costa Rican Title and Trust peuvent vous
conseiller quant a la bonne gestion et au bon
déroulement du processus, mais cela dépend aussi de votre situation et de vos
besoins.
Les parts sociales peuvent être placées en trust par un titre
dans une société fiduciaire, comme le First Costa
Rican Title and Trust,
avec des instructions spécifiques qui permettent
la gestion des
transactions sans la présence physique des
propriétaires
de la société et le transfert automatique en cas
de décès
sans avoir besoin d'homologation. La
formation d'une nouvelle
société nécessite au moins deux fondateurs, qui possèderont
les actions initiales, et au moins cinq membres pour
le conseil
d'administration, qui peut naturellement inclure
les deux
fondateurs. Le conseil d’administration se compose généralement de trois membres
actifs -
Président, Secrétaire et Trésorier, et deux autres
membres pour le quorum, un Fiscal et un Agent Résident. Le
Fiscal est chargé de la responsabilité
indépendante de
l’attention aux intérêts des actionnaires et
l’Agent Résident est désigné comme le membre chargé
d'accepter
les nouvelles et avis au nom de la société. Il doit
être un
avocat, avec un bureau local. Les
articles des statuts désigneront
les associés qui détiendront le pouvoir et qui agiront
au nom du
la société. Le Fiscal
et l’Agent Résident
ne détiennent habituellement aucun
pouvoir. Les fondateurs et les membres du conseil
d'administration doivent chacun signer les statuts, et il faut
environ six semaines pour que la société soit
enregistrée et capable de mener des affaires, tels
que
accepter la propriété ou l'ouverture d'un compte
en banque …etc. Les articles des statuts doivent mentionner
lesquels de la série de 6 livres légaux, 3 pour l'enregistrement des diverses transactions
de l'entreprise et 3 pour les dossiers financiers doivent être
certifiés par les autorités fiscales et entretenu conformément
à la loi et les statuts de la corporation.
Pour plus
de commodité, quand il n’est pas possible pour les
fondateurs et le conseil d'être présent au Costa
Rica en même temps
pour signer les statuts, ou quand il n'est pas possible
ou utile d'attendre qu’une nouvelle société soit
dûment enregistrée, les avocats et les notaires offrent souvent
une SOCIETE PRE-ENREGISTREE. Il s'agit
d'une société nouvelle, légalement constituée mais sans activité sociale,
société qui a été préalablement formée par les officiers et le personnel de
l’entreprise fiduciaire et tenue a disposition sans activité sociale jusqu'à ce
que nécessaire par un client. Dans le cas d'un transfert de propriété, l'acheteur doit
signer l'acte. Lorsque l'on prend un titre de propriété avec une Société préenregistrée,
l'agent de la fiduciaire qui a également le titre et qui détient
le pouvoir dans la société, signe l'acte au nom de
la société et puis tout de suite renonce à son pouvoir dans les livres de l'entreprise et
un nouveau document public (protocolización) est signé nommant les
nouveaux membres qui détiendront les pouvoirs. Ce
document est alors enregistré dans le registre national.
Est-il
préférable d'acheter les actions de la société
qui détient actuellement la propriété plutôt que
de transférer le
titre dans une nouvelle société? Bien que l’on
économise de l'argent
des taxes sur les transferts, beaucoup de prudence
doit être prise.
Lorsque vous achetez des actions d'une société non
seulement vous venez
d'acquérir l'actif, mais le passif aussi. Il est recommande de faire des
recherche appropriées, la nature par
laquelle la Société a acquis
la propriété et de la documentation de protection
peut réduire ce
risque.
C. Le processus d'achat et la manière dont les biens sont enregistrés.
Les propriétés sont transférées à l'acheteur par
le vendeur par l'exécution d'un transfert ou acte de cession (Escritura
de traspaso) devant un notaire. Contrairement aux
notaires dans d'autres systèmes juridiques, comme
les États-Unis ou au Canada, dont l'autorité est généralement limitée à l'authentification
des signatures, les avocats au Costa Rica doivent aussi être des notaires qui sont chargés de préparer et de
superviser l'exécution et l'inscription de tous les documents publics enregistrés. Tous les
actes du notaire sont enregistrés dans leur livre notarial. Selon le degré
de professionnalisme du notaire, de la clarté et de la
sécurité qu’il offre, le processus peut aller de la simple figuration pour
leur mandat et la signature rapide de documents et
l’échange d’argent, à un processus beaucoup plus complexe impliquant
des contrats d'achat clairs et précis, un service de
recherche et vérification professionnel, des titres de propriété avec amples
rapports, les affidavits du propriétaire et du géomètre expert,
les accords de fiduciaires, l’inscription
et la certification des documents, les transferts et l'assurance de titres.
Tous les
terrains titrés au Costa Rica sont enregistrés dans le service public des
documents relatifs aux terres et terrains du
Registre National (Registro
Nacional). Le
registre attribue un numéro d'identification permanent (folio
réel ou finca numéro) à chaque propriété qui a officiellement été enregistrée. Ce numéro se
compose d'un seul chiffre de un à sept, indiquant
la province où est situé l'immeuble. Un F dans le numéro d'identification indique que la propriété
fait partie d'un condominium. Ce nombre est ensuite suivi
d'une séquence de cinq ou six chiffres, ou dans le cas d'un
condominium, la séquence a généralement quatre chiffres,
qui identifient spécifiquement la propriété.
Enfin, une séquence de trois chiffres
supplémentaires apparaissent, qui se compose habituellement de trois zéros qui indique
que la propriété est entièrement détenu par une personne
physique ou morale, ou deux zéros suivis par un autre nombre indiquant
propriété partielle par les différentes parties.
Avant de préparer l'acte de cession, les notaires procèdent à une fouille approfondie du titre dans le Registre
National afin
de déterminer si le titre est libre de défauts. Le Rapport du Registre Public fournira des informations
détaillées sur la propriété; tels que le nom de la personne ou entité détenant le
titre, le nom du précédent
propriétaire, l'emplacement de la propriété, les limites, les numéros d’hypothèques,
ou les privilèges, la valeur
déclarée des biens et des charges, les droits et moyens de
servitudes, ainsi que tout autre document enregistré
qui peut affecter le titre.
Le rapport de propriété montrera normalement l’existence d’un document cadastral enregistré de
la propriété établi par un géomètre, (Plano Catastrado), bien
qu'il existe encore certaines propriétés pour lesquelles aucun document n’a été enregistré. Actuellement,
la propriété ne peut pas être transférée ou hypothéquée
si la terre n'a pas été enregistrée car une le rapport du géomètre doit figuré
et être référencé dans l'acte de transfert. Si l'enquête de propriété est ancienne ou n'a pas été mise à
jour, il est recommandé qu'une nouvelle enquête soit établie et enregistrée
pour refléter correctement la limite et les lignes de la propriété. Les
enquêtes sont établies et enregistrées par lettre recommandée, les
inspecteurs et le processus peuvent prendre plusieurs semaines.
En plus de l'exécution d'une recherche de titre, quand la propriété qui doit être transférée est détenue par une
entreprise, il est essentiel d'effectuer une recherche eu égard à l’entreprise dans la
section commerciale du registre public. Cette recherche
doit être faite afin de vérifier que la personne morale cédant la propriété
est en règle et que le signataire de l'acte de cession a les capacités
suffisantes pour le faire.
Si l'une des parties n’est pas présente à la clôture, ils peuvent donner une autorité à une autre personne par
l'octroi d'une procuration (poder), de sorte qu'ils puissent être représentés devant le notaire. Il existe deux types de procuration. La procuration générale donne au représentant un large éventail de pouvoirs pour
signer au nom de la personne et
doit être constatée dans le Registre
public. La procuration de pouvoir
spécial précise et
les limites de la transaction et les conditions dans lesquelles les représentants peuvent signer au nom de la personne. Les procurations «Spéciales» et «Générales» doivent être signées devant un notaire au Costa Rica. Si la personne est en dehors de Costa Rica, la procuration doit être signée devant un Consul du Costa Rica. Dans les deux cas, la signature autorisée doit être consignée dans le dossier du notaire. Les "pouvoirs spéciaux" ne sont pas enregistrés
dans le Registre public, parce
qu'ils ne sont accordés que pour une utilisation spécifique qui expire lorsque certaines
conditions sont rencontrées,
par exemple, la vente ou l'achat de biens. Une lettre signée par procuration accorde l'autorité si
la propriété est transférée
par une société.
L'acte de
cession est signé par l'acheteur et le vendeur; ainsi que le
notaire public. L'acte est
enregistré dans le registre du notaire public et est
présenté (Anotudo) au Registre national pour l'annotation et enregistrement. Toutes
les hypothèques antérieures ou les privilèges doivent être
enlevés avant l'enregistrement de l'acte de la
nouvelle cession. Parce que le
Costa Rica fonctionne selon le système de
droit du "premier arrivé, premier
servi ", il est impératif que le notaire présente immédiatement
l’acte pour l'annotation afin d’assurer les droits de
l'acheteur et pour prévenir de nouvelles réclamations par des tierces parties. Après que
le Registre Public ait vérifié l'acte et déterminé
qu'il est juridiquement correct, la propriété est enregistrée
au nom du nouveau propriétaire.
Le registre public n'acceptera pas un acte de transfert pour les annotations et l'enregistrement sans le paiement intégral
des droits de mutation, des
timbres documentaires, des frais de notaire et des impôts fonciers. Les taxes de transfert sont
perçues au taux de
1,5% de la valeur déclarée des biens. Les timbres documentaires sont évalués à 1% supplémentaire. Par la
loi, les frais juridiques des notaires sont fixés à 1,25% du prix d'achat. Si l'opération comporte un prêt hypothécaire, le gouvernement impose des frais d'inscription de 0,6% de
la valeur de l'hypothèque. En outre, le registre a besoin d'une Déclaration certifiée conforme de la municipalité
indiquant que les impôts fonciers du vendeur et ses évaluations sont à jour jusqu'à
la date de clôture.
D. Comment
protéger votre investissement immobilier.
Le système juridique du Costa Rica prévoit des
assurances et des protections adéquates pour les étrangers afin d’investir légalement
et en toute confiance et détenir un titre de propriété,
ainsi que la jouissance de ce bien au fil du temps. Toutefois, si le droit
n'est pas entièrement respecté et que la transaction n’est pas
exécutée correctement, des pertes peuvent se produire. Par
conséquent, il est nécessaire non seulement de se familiariser avec le
cadre juridique et le processus de transaction, mais de prendre les précautions suivantes :
• Insister pour être assisté ou représenté par un sur un spécialiste
expérimenté en droit immobilier, comme les membres de la First Costa Rica Title
& Trust pour assister
la transaction tout au long du processus; de la préparation d'un contrat d'achat et la recherche de
titres et rapports,
à l'enregistrement définitif de la cession ainsi que les documents de transfert.
• Insister sur la présence et les services d'un agent d’entiercement de réputation pour agir en tant que liaison et intermédiaire pour le décaissement des fonds liés à l'achat. Toutes les parties présentes à la transaction peuvent alors être sûres que les fonds
sont protégés et précisément décaissés.
• Insister sur la garantie d'un titre assuré par une compagnie internationale d'assurance de titres. L'assurance titres offre la protection, à travers un contrat d'indemnisation,
contre les pertes de tout défaut de titre. First Costa Rica Title & Trust fournit au propriétaire
et au prêteur la
garantie sur les titres de propriétés résidentielles,
commerciales et industrielles par le biais de
First American Title Insurance Company, considérée comme le chef
de file mondial en terme d'assurance titre international et l'une
des plus grandes sociétés dans les garanties de titre au
monde. Si un défaut couvert par la police d’assurance, se
trouve, que ce soit dans la chaîne des titres ou dans des questions
d'enregistrement, First American est responsable des pertes ou des dommages causés par
les défauts et fournira un moyen de défense pour les questions de couvertures en
réponse à un défi à un titre. La police est rédigée en anglais et assure le payement et
les réclamations en dollars américains. Pour une
prime unique, cette protection
est en vigueur aussi longtemps que le propriétaire
(s) ou de leurs héritiers
restent propriétaire de l'immeuble.
